产业园区越来越卷，咋整
文章类别:时事快讯
时间: 2023-11-04 10:35
浏览量:
在经济不断发展和转型升级的大背景下，产业园区作为推动区域经济发展的重要引擎之一，扮演着越来越重要的角色，亦得到了政府、产业巨头、“轻资产”运营商、创投机构等各方力量的持续关注！纵观2023年，产业园区现状如何，在招商、运营、数智化建设等方面，又该如何拨云见日，找准方向？这是所有产业地产人所关注和探讨的焦点所在。
2023年，在政策红利、技术创新和需求升级等多重因素驱动下，产业园区迎来前所未有的发展机遇，吸引多方下场入局。受此影响，产业园区在运营模式、管理模式等方面都发生了许多变化。如果要用一个字来总结最大变化，那就是：卷。
根据一份公开数据显示，从2020年到2025年，全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张，预计到2025年，全国园区总面积将突破62亿平方米。与此同时，全国各地纷纷推行“工业上楼”模式，仅在深圳，5年就将建设1亿平方米的产业空间。大量的低成本产业空间，不仅会对传统写字楼造成较大冲击，也将改变产业园区市场的竞争格局。在优质企业资源有限的情况下，园区越建越多，势必造成全国城市之间、园区之间开启“抢人抢钱抢地盘”模式；
自90年代以来，至今全国已有上万家城投公司。然而，大量城投公司缺少专业化、市场化的产业经营管理能力和经验。面对经济下行的严峻考验，那些债务负担重、资金缺口大、造血能力差的城投公司，如坐针毡，焦虑满满。针对如何招商、如何搭建产业生态、如何引入产业等问题，越来越多城投公司开始疯狂调研、疯狂对标，疯狂学习。
虽然内卷加剧，前路崎岖，但仍有破解之道，总结下来，可总结为四步，分别是：想到、规划到、做到、做好。
第一步，想到。想到代表着认知同频，战略方向的统一。很多时候，园区董事长、主管领导以及具体执行人，其思路往往不一样，这会给后续工作开展造成较大影响；
第二步，规划到。规划到代表着战略已经想好，并开始制定相应的战术，一园区一打法一预算一团队，即花多少钱、请什么人，做多少事，达到什么结果；
第三步，做到。战略战术想好以后不是大量去做，而应选一最小或是代表型项目，去验证战略及战术的准确性，通过最佳实践，小而美的方式去试错，不断修炼内功；
第四步，做好。做好意味着可以将验证成功的模式，在自己的项目中间横向复制，或是提炼成轻资产输出的模式，对外输出“工具+方法论”，做到跳出碗里做锅里，跳出锅里做地里。
以深圳湾科技为例，2022年1月正式启动了数智园区数字化建设项目，通过结合自身园区业务应用场景，从经营、用户、业务、平台四大视角出发，持续打造数字化链接与生态平台能力，构建起“标准化、自动化、智能化”的高效运营体系，让园区逐步从“产业空间模式”走向“生态运营模式”。点我了解，智慧园区数智招商方案
与此同时，深圳湾科技还通过总结园区开发运营经验，形成了一套完整的可复制、可推广、可输出的具有深圳湾特色的轻资产扩张模式。目前，深圳湾科技已横向地跳出“碗里”做“锅里”，“接管”了深圳最大的“工业上楼”项目——新桥东先进制造产业园。该项目建筑空间超500万平方米，是深圳市少有的大工程。此外，深圳湾科技又跳出了“锅里”做“地里”，“接管”了成都市的白鹭湾科技生态园。
从“想到”，到“规划到”，再到“做到”、“做好”，深圳湾科技的数字化升级经历了完整的全流程，不仅让园区经营管理“双效”提升，同时也加快了园区产业创新生态系统构建，逐渐发展成为产业园区生态运营标杆企业。目前，产业园区供给总体过剩、优质企业资源相对稀缺，导致产业园区对于优质企业的“挖墙脚”式争夺非常激烈，甚至同一城市不同区县的园区之间都存在“以邻为壑”的争抢现象。我们说，适当的良性的竞争有助于行业的发展，但当园区忽略本地产业基础，盲目“跟风”，以为拉到篮子里面都是菜，就会导致园区陷入同质化竞争的危机之中。
以“让利”为核心的传统招商策略，其效能早已日渐式微，园区要想真正引进企业、推动招商方案落地，关键在于一整套逻辑和支撑体系。而这一体系涉及地方管委会、城投公司双重视角。所以，要解决园区招商问题，我们可从两个层面展开分析。
一是市场订单。招商的本质，是帮助入园企业做生意，城投公司要善于利用自身“国家队”背书及影响力，在现有产业链的基础上，为企业创造更多订单增量；
二是成长资金。企业的发展离不开资本加持，在企业从1到N的成长过程中，城投公司可以通过产业链，给予企业必要的资金帮扶；
三是开放场景。联合入园企业建设共享式展厅，集合“招商中心+运营中心+共享中心”于一体，做到每一次园区参观，都是在帮企业做宣传。除此之外，城投公司还应打造一整套数字化招商工具，围绕拓客、判客、跟客、定客招商全流程，更好承接和促进客户转化。
一是讲好园区故事，争面子。要善于借助数字孪生、人工智能等技术讲好园区故事，凸现园区品牌形象，争取政府“站台背书”，获得更多资源。以雄安新区中交未来科创城为例，通过应用数字孪生CIM系统，项目的一切品牌、规划和产品展示的内容，都能利用清晰、多层级的脚本设计，和多终端的适配性应用，来达到整合呈现的效果，让人直观看到项目未来的落成模样。同时，借助动态动画、视角切换、画中画等视觉强化手段，复杂的业务布局、规划板块、交通网络、配套落位等关键事项，都能直观、简洁地展示和突出，从而不断加深客户认知。戳这里，打造园区黑科技，园区内外一盘棋管控
