产业园区越来越卷,咋整
文章类别:时事快讯
时间: 2023-11-04 10:35
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在经济不断发展和转型升级的大背景下,产业园区作为推动区域经济发展的重要引擎之一,扮演着越来越重要的角色,亦得到了政府、产业巨头、“轻资产”运营商、创投机构等各方力量的持续关注!纵观2023年,产业园区现状如何,在招商、运营、数智化建设等方面,又该如何拨云见日,找准方向?这是所有产业地产人所关注和探讨的焦点所在。
2023年,在政策红利、技术创新和需求升级等多重因素驱动下,产业园区迎来前所未有的发展机遇,吸引多方下场入局。受此影响,产业园区在运营模式、管理模式等方面都发生了许多变化。如果要用一个字来总结最大变化,那就是:卷。
根据一份公开数据显示,从2020年到2025年,全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张,预计到2025年,全国园区总面积将突破62亿平方米。与此同时,全国各地纷纷推行“工业上楼”模式,仅在深圳,5年就将建设1亿平方米的产业空间。大量的低成本产业空间,不仅会对传统写字楼造成较大冲击,也将改变产业园区市场的竞争格局。在优质企业资源有限的情况下,园区越建越多,势必造成全国城市之间、园区之间开启“抢人抢钱抢地盘”模式;
自90年代以来,至今全国已有上万家城投公司。然而,大量城投公司缺少专业化、市场化的产业经营管理能力和经验。面对经济下行的严峻考验,那些债务负担重、资金缺口大、造血能力差的城投公司,如坐针毡,焦虑满满。针对如何招商、如何搭建产业生态、如何引入产业等问题,越来越多城投公司开始疯狂调研、疯狂对标,疯狂学习。
虽然内卷加剧,前路崎岖,但仍有破解之道,总结下来,可总结为四步,分别是:想到、规划到、做到、做好。
第一步,想到。想到代表着认知同频,战略方向的统一。很多时候,园区董事长、主管领导以及具体执行人,其思路往往不一样,这会给后续工作开展造成较大影响;
第二步,规划到。规划到代表着战略已经想好,并开始制定相应的战术,一园区一打法一预算一团队,即花多少钱、请什么人,做多少事,达到什么结果;
第三步,做到。战略战术想好以后不是大量去做,而应选一最小或是代表型项目,去验证战略及战术的准确性,通过最佳实践,小而美的方式去试错,不断修炼内功;
第四步,做好。做好意味着可以将验证成功的模式,在自己的项目中间横向复制,或是提炼成轻资产输出的模式,对外输出“工具+方法论”,做到跳出碗里做锅里,跳出锅里做地里。
以深圳湾科技为例,2022年1月正式启动了数智园区数字化建设项目,通过结合自身园区业务应用场景,从经营、用户、业务、平台四大视角出发,持续打造数字化链接与生态平台能力,构建起“标准化、自动化、智能化”的高效运营体系,让园区逐步从“产业空间模式”走向“生态运营模式”。点我了解,智慧园区数智招商方案
与此同时,深圳湾科技还通过总结园区开发运营经验,形成了一套完整的可复制、可推广、可输出的具有深圳湾特色的轻资产扩张模式。目前,深圳湾科技已横向地跳出“碗里”做“锅里”,“接管”了深圳最大的“工业上楼”项目——新桥东先进制造产业园。该项目建筑空间超500万平方米,是深圳市少有的大工程。此外,深圳湾科技又跳出了“锅里”做“地里”,“接管”了成都市的白鹭湾科技生态园。
从“想到”,到“规划到”,再到“做到”、“做好”,深圳湾科技的数字化升级经历了完整的全流程,不仅让园区经营管理“双效”提升,同时也加快了园区产业创新生态系统构建,逐渐发展成为产业园区生态运营标杆企业。目前,产业园区供给总体过剩、优质企业资源相对稀缺,导致产业园区对于优质企业的“挖墙脚”式争夺非常激烈,甚至同一城市不同区县的园区之间都存在“以邻为壑”的争抢现象。我们说,适当的良性的竞争有助于行业的发展,但当园区忽略本地产业基础,盲目“跟风”,以为拉到篮子里面都是菜,就会导致园区陷入同质化竞争的危机之中。
以“让利”为核心的传统招商策略,其效能早已日渐式微,园区要想真正引进企业、推动招商方案落地,关键在于一整套逻辑和支撑体系。而这一体系涉及地方管委会、城投公司双重视角。所以,要解决园区招商问题,我们可从两个层面展开分析。
一是市场订单。招商的本质,是帮助入园企业做生意,城投公司要善于利用自身“国家队”背书及影响力,在现有产业链的基础上,为企业创造更多订单增量;
二是成长资金。企业的发展离不开资本加持,在企业从1到N的成长过程中,城投公司可以通过产业链,给予企业必要的资金帮扶;
三是开放场景。联合入园企业建设共享式展厅,集合“招商中心+运营中心+共享中心”于一体,做到每一次园区参观,都是在帮企业做宣传。除此之外,城投公司还应打造一整套数字化招商工具,围绕拓客、判客、跟客、定客招商全流程,更好承接和促进客户转化。
一是讲好园区故事,争面子。要善于借助数字孪生、人工智能等技术讲好园区故事,凸现园区品牌形象,争取政府“站台背书”,获得更多资源。以雄安新区中交未来科创城为例,通过应用数字孪生CIM系统,项目的一切品牌、规划和产品展示的内容,都能利用清晰、多层级的脚本设计,和多终端的适配性应用,来达到整合呈现的效果,让人直观看到项目未来的落成模样。同时,借助动态动画、视角切换、画中画等视觉强化手段,复杂的业务布局、规划板块、交通网络、配套落位等关键事项,都能直观、简洁地展示和突出,从而不断加深客户认知。戳这里,打造园区黑科技,园区内外一盘棋管控